부동산 경매 이정도는 알고 입찰하자(박찬계 지음)

왠 생뚱맞은 경매책인가? 하는 의구심이 들 것이다.

요즘 귀촌을 목적으로  싼 가격의 농가 주택 확보를 위해 경매를 해볼까 하는 생각을 했다.

하지만 구체적 실행을 위해 들여다 보니, 한 가지 큰 문제가 있었다.

1인 2가구 양도세가 공시지가와 실질 매매가 차의 38~40% 수준이라는 것.

결국, 겉돌다가 포기했다.

이미 구매한 책이므로 재미삼아 읽어 보았다.

소개된 사례를 읽어 보니, 경매가 생각보다 까다롭고 생각치 못한 위험이 많다는 것을 알게 되었다.

절차에 대한 이해도 필요하지만, 경매 진행 과정에서 발생하는 상황들과 연관하여 법에 대한 깊은 이해도 필수적이다.

강제 경매는 판결 등과 같은 집행권원에 터 잡아 채무자의 재산에 대한 일반 책임의 실현을 구하는 경매이고,

임의 경매는 특정 담보물에 대한 특정 책임의 실현을 구하는 저당권, 전세권 등에 의한 담보권 실행을 위한 경매와

민법과 상법 그밖의 법률의 규정에 의하여 재산의 보관, 청산, 가격 보존 등을 목적으로 하는 경매입니다.

제1종 근린생활시설에는 슈퍼마켓, 일용품점 등이 입주할 수 있고, 제2종 근린생활시설에는 일반음식점, 기원, 금융업소 등이 입주할 수 있습니다

'업무 시설'은 공공업무시설과 일반 업무시설로 분류되는데 공공업무시설은 제1종 근린생활시설에 해당하지 않는 국가 또는 지자체의 청사 등이 해당하고,

일반 업무시설은 제2종 근린생활시설에 해당하지 않는 금융업소, 출판사 등과 오피스텔이 해당합니다.

부동산 등기 사항 전부증명서에 기재된 특정 부동산의 용도와 토지대장 또는 건축물대장에 기재된 그 부동산의 용도가 다른 경우가 있습니다.

이 경우, 등기사항증명서가 아닌 토지대장 또는 건축물대장을 기준으로 용도를 파악해야 합니다....

한편, 등기사항 전부증명서에는 소유자가 B로 등기되어 있는데, 토지대장에는 소유자가 A로 표시되어 있는 경우가 있습니다.

이때는 부동산의 표시가 아닌 소유권 등 권리관계에 관한 사항으로써 대장이 아닌 등기 사항 전부증명서의 기록이 기준이 됩니다.

매각대금을 납부하는 그 순간까지 등기 사항 전부 증명서 발금과 현황 확인 등 수시로 주의를 게을리하지 않아야 한다는 점을 일깨우는 사례라 할 것입니다.

대지사용권이란 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말하고,

대지권이란 구분건물의 대지사용권으로서 건물과 분리하여 처분할 수 없는 토지에 관한 권리를 말합니다

점유란 부동산이나 동산 등 유체물을 사실상 직접 지배할 수 있는 상태를 말하고,

점유권은 유체물을 사실상 지배하는 사람에게 인정되는 권리로 물권의 일종입니다....

지상권은 토지와 건물을 별개의 부동산으로 인정하는 우리나라 법제상 인정되는 제도입니다.

유치권이란 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는

변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 맡아 둘 수 있는 권리를 말합니다....

유치권은 물권이므로 채무자뿐만 아니라 매수인 등 모든 사람에게 인도를 거절할 수 있고, 법정 담보물권이므로 등기를 필요로 하지 않습니다.

부동산 유치권은 대부분의 경우에 사실상 최우선 순위의 담보권으로 작용합니다.

따라서 유치권자는 자신의 채권을 목적물의 교환가치로부터 일반채권자는 물론

저당권자 등에 대하여도 그 성립의 선후를 불문하여 우선적으로 자기 채권의 만족을 얻을 수 있게 됩니다.

압류는 채무자 소유의 특정 재산을 매매 등 처분을 하지 못하도록 법으로 강제하는 제도로서 처분을 금지하는 효력이 있습니다...

가압류란 돈이나 돈으로 바꿀 수 있는 채권의 집행을 보전할 목적으로 미리 채무자의 재산을 묶어 놓고

채무자로부터 그 재산에 대한 처분권을 잠정적으로 빼앗는 집행보전제도의 일종입니다.

상사유치권이란 채권자와 채무자 간의 상행위로 인하여 발생한 채권을 변제받기 위하여 채권을 변제받을 때까지

채권자 그 자신이 점유하고 있는 채무자 소유의 물건 또는 유가증권을 맡아둘 수 있는 권리를 말합니다

전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 쫓아 사용, 수익하고,

그 부동산 전부에 대하여 후 순위 권리자나 그 밖의 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 것을 내용으로 하는 용익물권으로

담보물권으로서의 성질도 가진 특수한 물권입니다.